Kjenner entreprenøren sine rettigheter?

Som advokater innenfor bygg- og anleggsnæringen ser vi at det er mange små og mellomstore entreprenører som begir seg ut på forbrukernes marked, uten å kjenne godt nok til bustadoppføringsloven og dens fallgruver. Resultatet er ofte økonomisk tap for den part som forventes å være profesjonell – entreprenøren. Tapet kunne som regel vært unngått ved noen enkle grep.

Kontraktsutforming og kontraktsinngåelse

Det er ved kontraktsutformingen og frem til inngåelse av kontrakt at entreprenøren har størst mulighet til å påvirke hvordan prosjektet skal gjennomføres og hvordan det avsluttende resultatet blir – også rent økonomisk. Basert på vår erfaring er det her det slurves mest.

Det første problemet er at mange entreprenører ikke vet at bustadoppføringsloven er preseptorisk. Dette innebærer at loven ikke kan fravikes, og at man på en rekke områder ikke kan avtale dårligere vilkår enn hva som følger av loven. Et eksempel er at entreprenøren i sitt kontraktsformular presiserer at forbruker ikke kan kreve dagmulkt ved forsinket ferdigstillelse. Dette hjelper lite da loven fastsetter at forbrukeren kan kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer.

En særskilt utfordring er å angi hva oppdraget skal omfatte. Det må settes klare rammer for hva som skal utføres. Det mange entreprenører ikke er klar over er at entreprenøren har plikt til å levere slike deler/faste innretninger som trengs for å ta boligen i bruk, med mindre noe annet fremgår direkte av avtalen. Et eksempel er pipe, trapp eller lignende. Det kan godt være at dette ikke var inkludert i leveransen, men med mindre unntaket fremgår klart av avtalen skal det likevel leveres, og entreprenøren må bære kostnadene.

Et forhold som ofte danner grunnlag for tvist er ferdigstillelsestidspunktet. I mange tilfelle er det angitt en byggetid, eksempelvis 11 måneder. Men det er ikke presisert hvilket tidspunkt skal byggetiden løpe fra? Ofte er oppstartstidspunktet usikkert pga. offentlige tillatelser – rammetillatelse og igangsettingstillatelse foreligger ikke på avtaletidspunktet. Med mindre noe annet er presisert i kontrakten, vil dette være entreprenørens risiko, og inngå i byggetiden.  Dette må tas hensyn til ved utformingen av ferdigstillelsesfristen, hvis ikke vil man fort havne i en dagmulktssituasjon. Som et minimum bør man avtale at ferdigstillelsestidspunktet skal være et gitt tidspunkt etter at igangsettingstillatelse foreligger, f.eks. en gitt byggetid fra igangsettingstillatelse foreligger.  Tilsvarende gjelder innhenting av brukstillatelse: Før dette foreligger har forbruker rett til å nekte overtakelse, og da påløper raskt dagmulkt. Saksbehandlingstiden til det offentlige må derfor også tas i betraktning ved fastsettelsen av ferdigstillelsestidspunktet. En god idé er å dokumentere det faktiske oppstartstidspunktet overfor kunden ved et brev eller referat etter at endelig tillatelse foreligger.

Hvem som har ansvaret for å innhente offentlige tillatelser og dekke kostnadene ved dette må presiseres i kontrakten.

Et annet tvistetema er pris. Er det avtalt fastpris, bindende prisoverslag eller skal arbeidet utføres på regning? Vår erfaring er at entreprenøren ofte har en litt annen oppfatning om dette enn hva som fremkommer av avtaledokumentet. Det er entreprenøren – som profesjonell part – som har risikoen for at avtalen er tilstrekkelig presis.

Og hvem skal stå for tilkomst til byggeplassen, snømåking og byggestrøm? For fritidsboliger på fjellet er dette forhold som ofte medfører betydelige kostnader. Er ikke noe annet avtalt skal entreprenøren sørge for dette og dekke alle tilhørende kostnader.

Særlig problematisk er bruken av underentreprenører/underleverandører, eksempelvis på VVS eller elektro. Hva skjer når forbrukeren avtaler endringer direkte med underentreprenøren? Hovedregelen er at entreprenøren skal varsle vederlagsjusteringer og fremdriftskonsekvenser uten ugrunnet opphold, hvis ikke tapes kravet.

Kontraktsadministrasjon/gjennomføringen av prosjektet

Etter at kontrakt er inngått, og byggearbeidene starter opp, er mange entreprenører for lite flinke til å varsle endringer. Bustadoppføringsloven har varslingsregler for både fremdriftskonsekvenser (tilleggsfrist) og vederlagsjustering. Konsekvensen av manglende varsling er som hovedregel at entreprenøren taper sitt krav. Formålet med denne bestemmelsen er at forbrukeren skal kunne forstå konsekvensen av endringen.

Et klassisk eksempel er at forbrukeren bestiller endringer/tillegg underveis. Da må entreprenøren ta stilling til om dette får fremdriftskonsekvenser. Får endringen fremdriftskonsekvens skal entreprenøren varsle tilleggsfrist uten ugrunnet opphold. Her er den absolutte hovedregel at kravet tapes ved for sen eller manglende varsling – det er kun i unntakstilfeller at man likevel blir innvilget tilleggsfrist.

Som med fremdriftskonsekvenser må det også varsles hvilken priskonsekvens endringen/tillegget får, altså på hvilken måte vederlaget skal justeres. Gjøres ikke dette, vil slike krav bare kunne gjøres gjeldende på et senere tidspunkt dersom forbrukeren måtte forstå at endringen ville føre til en økning av vederlaget.

Og hva om forbrukeren har engasjert arkitekt til å levere tegninger, og disse er forsinket/eventuelt er mangelfulle? Eller at atkomsten til byggeplassen ikke er brøytet, noe forbrukeren skulle stå for? Dette vil ofte påføre entreprenøren ventekostnader, og den opprinnelige ferdigstillelsesdatoen står i fare. For å få dekket økte kostnader, eller innvilget tilleggsfrist, må entreprenøren også her varsle.

Når bygget er ferdigstilt, og forbrukeren skal innkalles til overtakelsesforretning, syndes det også. Bustadoppføringsloven har egne formkrav for slik innkalling. Hvis ikke disse følges, og forbruker uteblir fra overtakelsesforretningen, kan ikke entreprenøren gjennomføre ensidig overtakelse. Forbrukeren må på nytt innkalles, og i mellomtiden påløper det dagmulkt. Dette til tross for at bygget er ferdigstilt!

Råd fra Arntzen de Besche

Entreprenører vil alltid være tjent med å være i forkant, og å ta opp og klargjøre problemstillinger før man går videre med prosjektet. Når man har kommet så langt som at kontrakt er inngått, er det ofte for sent. Det gjelder å ta et overordnet blikk på prosjektet – tenke gjennom hvilke utfordringer som ligger der. En rekke av utfordringene er gjengangere i alle prosjekt – omfang, pris, ferdigstillelsesdato, atkomst etc.

Vi anbefaler ikke å bruke egne kontraktsformularer, men derimot å bruke byggeblankettene utarbeidet av Standard Norge. Byggeblankettene gir uttrykk for balanserte løsninger, og har en rekke valgmuligheter. Når det gjelder varsling bør entreprenøren ha utarbeidet standardiserte varslingsskjemaer. Tilsvarende gjelder for innkalling til overtakelsesforretning.

Gjennom kursvirksomhet og rådgivning i denne typen prosjekter ser vi at det kan være lurt å skolere prosjektmedarbeidere og andre som arbeider mot forbrukere. Juridisk gjennomgang av egne dokumenter og konkrete prosjekter gir normalt en besparelse sammenlignet med en etterfølgende tvist. Entreprenøren bør ha et mer bevisst forhold til forbrukerentrepriser. Ved å kvalitetssikre prosjekthåndteringen sikres et godt resultat.